জমি বা ফ্ল্যাট কেনার আগে কোন Documents ও তথ্য যাচাই করবেন?

Property কেনার সময় অনেক buyer প্রথমে তিনটি বিষয় দেখেন-location, size এবং price। কিন্তু এগুলো property-এর commercial attractiveness বোঝালেও ownership বা legal position নিশ্চিত করে না।

বাংলাদেশে immovable property transaction-এর ক্ষেত্রে তাই document verification এবং ownership due diligence অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

১. Seller-এর ownership কীভাবে এসেছে দেখুন

Seller যে property বিক্রি করছেন, তার title কীভাবে এসেছে-purchase, inheritance, gift বা অন্য কোনো মাধ্যমে-তা বোঝা জরুরি।

Registration Act-এর section 52A অনুযায়ী sale instrument-এর সঙ্গে property-এর latest khatian, property-এর nature, price, map ও boundaries এবং গত ২৫ বছরের ownership-এর একটি সংক্ষিপ্ত বিবরণসহ নির্দিষ্ট তথ্য/দলিলের প্রয়োজন হয়। (BD Laws)

অর্থাৎ শুধু “এই জমি আমার” বলা যথেষ্ট নয়; ownership chain এবং supporting documents দেখতে হবে।

২. Latest Khatian দেখুন

Transfer of Property Act-এর section 53C অনুযায়ী, নির্দিষ্ট statutory conditions সাপেক্ষে seller বা inheritance-এর ক্ষেত্রে seller/predecessor-এর নাম latest khatian-এ থাকা গুরুত্বপূর্ণ; এর বাইরে sale-এর বিষয়ে আইনে কঠোর বিধান রয়েছে। (BD Laws)

তাই buyer-এর উচিত:

• Khatian-এর ধরন ও নম্বর
• Dag number
• জমির পরিমাণ
• মালিকের নাম
• property description

এগুলো deed ও অন্যান্য records-এর সঙ্গে মিলিয়ে দেখা।

৩. Mutation আলাদা করে বুঝুন

Mutation ownership-এর পুরো legal title-এর বিকল্প নয়; তবে land record এবং ownership-related administrative status বোঝার ক্ষেত্রে এটি গুরুত্বপূর্ণ।

বাংলাদেশের ভূমি মন্ত্রণালয়ের official Mutation System-এ mutation application/status এবং সংশ্লিষ্ট khatian information-এর ব্যবস্থা রয়েছে। (Mutation System)

৪. Property description মিলিয়ে দেখুন

শুধু address মিললেই হবে না।

Mouza, Dag, Khatian, area, boundaries এবং map-যতটা সম্ভব একই property-এর সঙ্গে consistently match করছে কি না দেখতে হবে।

Registration Act-এর requirements-এ property map, axes এবং boundaries-এর কথাও রয়েছে। (BD Laws)

৫. Mortgage বা অন্য restriction আছে কি না দেখুন

Registered mortgage থাকলে বিষয়টি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ। Transfer of Property Act-এর section 53D অনুযায়ী registered mortgage থাকা immovable property mortgagee-এর written consent ছাড়া sale করার বিষয়ে নিষেধাজ্ঞা রয়েছে। (BD Laws)

৬. Contract আর final sale এক জিনিস নয়

একটি sale contract নিজে ownership transfer করে না। Transfer of Property Act-এর section 54 অনুযায়ী immovable property-এর sale registered instrument-এর মাধ্যমে সম্পন্ন হয়। Section 54A অনুযায়ী contract for sale লিখিত ও registered হওয়া এবং sale deed execution-এর সময় উল্লেখ করার বিধান রয়েছে।

Bottom line

Property কেনার আগে প্রশ্ন হওয়া উচিত শুধু “দাম কত?” নয়-“আমি ঠিক কী কিনছি, কার কাছ থেকে কিনছি এবং documents কী বলছে?”

Property-এর commercial decision নেওয়ার আগে প্রয়োজন অনুযায়ী qualified lawyer, surveyor বা সংশ্লিষ্ট professional-এর মাধ্যমে document verification করানো উচিত।

TrustEstate BD-এর role: relevant property connection তৈরি করা এবং transaction process-এ agreed scope অনুযায়ী support দেওয়া; legal title certification TrustEstate BD-এর service নয়।